Quelle option juridique et fiscale pour l’achat des murs de la clinique vétérinaire ?

Optimisation du patrimoine professionnel

L’achat des murs est une acquisition « stratégique » (visibilité, parkings, modularités des locaux, adaptabilité aux équipements les plus modernes, etc.). Elle nécessite le plus souvent des capitaux importants et une véritable gestion de projet et d’équipes (architecte, travaux, réorganisation des équipes de la clinique). En outre, pour beaucoup de vétérinaires elle répond aussi à un objectif de retraite pour s’assurer des revenus complémentaires le moment venu.

Cet achat s’effectuera soit lorsque la clinique est en vitesse de croisière, soit pour franchir un seuil dans son développement. Le projet immobilier peut prendre des formes diverses (acquisition, construction, réhabilitation, ...) être réalisé seul ou à plusieurs associés. 

De quoi parle-t-on ?

En pratique

Questions Réponses

Qu'est-ce que le patrimoine professionnel ?

Votre schéma juridique d’acquisition des murs de votre clinique vétérinaire peut s’organiser de différentes façons avec des répercutions fiscales très différentes. L’acquisition pourra être réalisée de 2 façons.

  • Achat des murs à titre professionnel

    Cet achat permet la déduction des intérêts d’emprunt, des amortissements et taxes foncières de vos revenus imposables. 


    Toutefois, en cas de revente ultérieure, c’est le régime des plus-values (PV) professionnelles - moins favorable que le régime des plus-values (PV) immobilières des particuliers qui s’appliquera. 


    Certains cas d’exonération peuvent exister. 

  • Achat à titre privé

    en créant par exemple une SCI (familiale ou entre associés) qui détiendra les murs et qui les louera à votre clinique vétérinaire en respectant un loyer de marché. 


    Les loyers payés par la clinique seront déductibles de vos revenus imposables ... mais les loyers encaissés à titre privé seront imposés. 


    En revanche en cas de revente ultérieure, une SCI à l’IR vous permettre de bénéficier du régime des plus-values (PV) immobilières des particuliers, avec un abattement croissant en fonction de la durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans). 


    A noter : l’option d’une imposition de la SCI à l’IS est fréquemment étudiée pour réduire la fiscalité sur les loyers encaissés ... avec pour contrepartie une fiscalité plus lourde lors de revente ultérieure. 

  • Achat à titre "mixte"

    C’est le cas du démembrement de l’immobilier professionnel. Dans cette situation, la pleine propriété est scindée en 2 parties : 

    • L’usufruit, soit le « droit d’usage » qui est acquis par la clinique pour une période définie dans l’acte d’acquisition. Durant cette période de détention de l’usufruit, la clinique pourra déduire les intérêts d’emprunt, les amortissements, les frais d’entretien de ses revenus imposables, 
    • La nue-propriété qui est acquise à titre privé. 

    Au terme de la durée de démembrement, l’usufruit rejoindra la nue-propriété sans fiscalité pour le nu-propriétaire. 


    En cas de revente ultérieure de l’immobilier après reconstitution de la pleine propriété, c’est le régime des PV immobilières des particuliers qui s’appliquera. 



Pour vous proposer une stratégie réellement pertinente sur le plan fiscal, nous simulons ces 3 stratégies et nous vous apportons des conclusions chiffrées. 


Vous avez ainsi tous les éléments pour choisir la meilleure solution pour vous !


L'optimisation du patrimoine professionnel concrètement c'est ...


  • Construire le schéma de financement : chiffrage des cash-flows prévisionnels qui assureront le remboursement de la dette d’acquisition. Ce prévisionnel de financement est indispensable pour présenter les dossiers de demandes de financements bancaires.


  • Chiffrer les conséquences financières et fiscales des 3 stratégies d’acquisition présentées ci-dessus et vous permettre d’opter pour la plus favorable.


  • Déposer et suivre les dossiers de financement bancaire ; réviser les contrats de prêts (covenants) et les garanties demandées.


  • Si nécessaire, procéder à la création et à l’immatriculation de votre SCI ; faire les démarches administratives et fiscales utiles avant de procéder à l’acquisition.

Une intervention en 3 phases

Après accord sur la lettre de mission qui fixe le périmètre de l'intervention, 3 phases s’enchainent :


  1. Collecte des informations complémentaires sur l’environnement financier et fiscal du projet immobilier ;
  2. Analyse et présentation des résultats chiffrés (délai 2 à 3 semaines) ;
  3. Le cas échéant, création et immatriculation de la société dédiée au projet immobilier.

, Tarif


forfait sur devis selon la complexité du dossier, à partir de 1200 € H.T.


*comme pour tous les services Adévet, prise en charge possible via les crédits-service Covéto


Questions - Réponses sur la gestion et l'optimisation du patrimoine professionnel

  • Je souhaite reprendre la clientèle d’une clinique vétérinaire sans les murs. Mais, le vendeur privilégie une vente globale (murs + fonds). Quelle solution ?

    Selon l’emplacement, l’adaptabilité des locaux, les travaux à envisager, nous pouvons présenter la partie immobilière du dossier à des sociétés foncières / des investisseurs immobiliers avec lesquels un bail professionnel ou commercial sera conclu. 


    Selon les besoins, des travaux de rénovation pourront également être effectués par un professionnel de l’aménagement de cliniques avec une ventilation de leur coût entre le futur bailleur et son locataire.

  • Ai-je intérêt à passer par ma banque ou par Adévet pour étudier mon acquisition immobilière ?

    Tout dépend ce que vous voulez faire et ce que vous attendez. Si vous savez déjà clairement ce que vous voulez faire et que vous avez déjà une idée précise de la manière dont vous souhaitez monter votre projet, dans ce cas, votre banque sera, (pour des raisons de simplicité bien souvent) certainement le bon interlocuteur.


    Mais les banques étant désormais souvent limitées à une offre de crédit, si vous avez besoin de conseils et de simulations fiscales personnalisées, ADEVET aura les compétences techniques, juridiques, financières et fiscales pour vous aider à faire les bons choix et à optimiser votre acquisition immobilière. 


  • Quel est le bon montant d’apport pour financer mon acquisition de murs professionnels ?

    Pour un investissement immobilier dans un actif professionnel destiné à être loué avec un rendement de marché, un apport important pour financer le projet ne présente pas beaucoup d’intérêt (sauf exception) pour 2 raisons :

    • La totalité des intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers générés par les loyers, ce qui réduit votre charge fiscale. Dans ce cas, les intérêts ne sont pas «perdus».
    • Si vous avez de l’apport, autant vous en servir pour optimiser votre schéma d’acquisition en plaçant votre apport dans un placement qui vous rapportera plus que le taux d’intérêt de votre emprunt. 

    Cependant des raisons autres que fiscales justifient aussi le recours à un apport important : la volonté d’emprunter sur une durée plus courte (pour que l’emprunt soit remboursé avant votre départ en retraite) ou faire baisser les échéances de remboursement d’emprunt, pour qu’elles soient équivalente à un loyer de marché.